在马来西亚，房产投资很少是赚钱的
人生总有一个阶段，身边的人似乎都在谈房产投资：有人计划买第一套房，有人因为自己是房产中介，正在劝朋友买房。
我不确定这是不是亚洲文化、尤其是华人特有的现象，还是全世界都一样，但对某些人来说，到了一定年纪名下还没有一套房产，会让他们没有安全感。
在我看来，投资错误的房产是财务上最糟糕的错误之一。它可以拖慢你的财富积累进度好几年，更糟的情况是让你长期亏钱。
我说的「房产投资很少赚钱」是什么意思？
当我说在马来西亚房产投资很少是赚钱的，我是认真的，而且数据摆在这里，没有反驳的余地：
IQI 房屋租赁指数报告显示，马来西亚的平均毛租金收益率大约是 5.16%。别忘了，这份报告出自一家靠卖房给你赚钱的知名房产中介公司，它的目的就是向你呈现一个「诱人的机会」。
在你觉得 5% 的租金收益率很不错、其他国家低得多之前，先看看 Global Property Guide 实际是怎么取数据的：
单看毛租金收益率，很难判断一项房产投资是不是机会。要做出正确的决定，你必须把其他因素也算进来。对大多数用房贷投资房产的人来说，利率是其中的大头。
银行的房贷利率通常在 4~5% 左右，而马来西亚政府计划把隔夜政策利率（OPR）维持在 3%。这意味着还没深入细节之前，租金收入的一大块已经直接拿去还贷款利息了。光是这一点，就足以说明为什么大多数房产投资不会赚钱。
还是对房产投资有兴趣？那我们深入聊聊这个话题。我会分享我投资房产时实际看的东西，以及当初应该看却没看的东西。
房产投资怎么产生利润
房产为投资者创造利润的方式通常有两种：房产市价的升值，以及租金收入。
房产市价的升值
来自 JPPH 的马来西亚房价指数
首先，我不是预测房产未来市价的专家。说实话，我认为大多数人都不是。
要对房产的未来价值做出像样的预测，你大概需要一个数据科学家加金融分析师的团队，还要有可靠的数据来源去建模。即便如此，许多高度复杂的模型依然预测不了市场。为什么？
因为房产市场受无数因素影响：经济数据、地缘政治、投资者情绪、市场心理。这些因素错综复杂地交织在一起，往往产生难以精确建模的不可预测行为。
马来西亚房价指数看起来描绘了一幅房价年均增长 1~4% 的图景，但现实是，这些房产勉强才跟得上通胀和我们货币的贬值。
来自 CEIC 的马来西亚实际有效汇率
来自 DOSM 的消费者价格
这就是为什么我更愿意看房产的租金收入，而不是去预测未来的市价升值。预测市价有时候感觉像赌博，这也是我宁愿看租金收入、不押注未来市价增长的原因。
房产的租金收入
和预测房产市价的未来增长不同，租金收入相对容易估算。比如你可以看这个区域同等面积房产的租金水平，以及类似房源的供应量。
这篇文章的重点也是计算出租房产的成本和预期回报。在接下来的内容里，你可以默认我谈的是出租型房产投资，不会太着墨于市价升值。
出租房产投资的成本
这一部分我会讲投资房产前应该考虑的主要成本，包括金钱成本、机会成本和其他非金钱成本。
银行房贷利息
对大多数计划贷款买房的投资者来说，这是最大的成本项。写这篇文章时，典型的房贷利率大约是 4~5%，取决于你选哪家银行。如果你的财务状况较弱，通常会拿到更差的利率，因为你违约风险更高，银行要的回报也更多，反之亦然。
如果你还不知道，马来西亚的房贷是摊销贷款（amortized loan），利息按未偿还贷款余额逐月计算。这意味着你每个月的供款其实由两部分组成：付利息的部分，和还本金的部分。
银行用固定利率房贷的公式计算月供，确保每月还款金额不变。你可以用我们的摊销贷款计算器，通过摊销表查看实际的利息和本金分配：
付给利息的部分是房产投资的直接成本，而还本金的部分可以看作资产形态从现金转换成房产所有权。后者虽然不该算直接成本，但它有机会成本，这个我们稍后再谈。
政府税务：Cukai Tanah 和 Cukai Taksiran
大多数投资者买的出租房产通常是高层住宅，比如公寓和 condominium，所以可能不用交地税（Cukai Tanah），但门牌税（Cukai Taksiran）是肯定跑不掉的。
门牌税通常大约相当于你房产一个月的租金，每年交给地方政府。比如这是我房产的 cukai taksiran：
这套房产的租金和这个数字差不多。所以在估算潜在房产投资的成本时，记得从租金收入里扣掉一到一个半月，作为政府税务。
房产中介的找租客佣金
政府指南规定，找租客的中介佣金最高为 1.25 个月租金。但在计算潜在成本时，我习惯按每年一个月来算。
租客的流动率很大程度取决于你的房产在哪里、主要面向什么人群。如果你的房产是大学附近的公寓，就可以假设更高的流动率，可以假设每年都要付一个月租金给中介找新租客。
如果是商用房产，流动率可能更低，因为生意显然不会经常搬家，那可以按每两年或更久付一个月租金来估算。
物业维护费和储备金
大多数出租房产属于分层地契房产（strata），这意味着会有一个管理机构（JMB）负责建筑和公共空间的维护与管理。
维护费通常是：住宅房产每平方尺 RM0.35~0.40，商用房产每平方尺 RM0.45~0.60。
我前面展示的那套月租约 RM2,000 的房产是商用房产，我每个月要付大约 RM653 的维护费和储备金，超过我月租收入的四分之一。
房产保险：MRTA / MLTA
MRTA 和 MLTA 基本上是在你发生意外（比如身故或永久残疾）时帮你还清房贷的保险。虽然法律上不强制购买，但大多数银行会坚持要你买了才批贷款。
这篇文章不是讲保险的，所以我快速解释一下。MRTA 的保额会随着贷款的未偿还余额一起递减，银行通常会把 MRTA 捆绑进贷款里，费用大约是保额的 2~3%。
MLTA 的保额不会像 MRTA 那样递减，而且可以转移，基本上和普通人寿保险差不多。保费通常按月缴，总保费预计比 MRTA 高得多。
其他前期费用、一次性成本和周期性成本
为了不让这篇文章太长，其他你应该考虑的前期或一次性成本，我列在这里：
- 房产的火险
- 买卖合约费（SPA）（房价的 1~1.25%）
- 贷款合约费（房价的 1~1.25%）
- 过户费（MOT）（1~4% 阶梯式计算）
- 其他律师费（房价的 1%）
- 装修费（为了吸引租客）
- 损耗翻新费用
- 其他维修保养费用
机会成本
在我看来，这是大多数人最容易忽略、却最重要的部分。你付出去的每一笔钱，无论是前期成本、每月的利息，还是几年后出现的损耗翻新费用，这些钱本来都可以投资在别的地方，这就产生了机会成本。
我反对投资房产的最大理由就是机会成本，这一点我会在文章后面演示。一般来说，我喜欢用美股市场的平均回报作为机会成本的基准。
有人可能会问，为什么用美股平均回报做基准？为什么不呢？美股市场分散性好、流动性高，是全世界最大的自由流通可投资资产。
其他非金钱成本
也许只是我个人的问题，但我真的很讨厌接到租客或中介打来的任何关于房产的电话。有时是水管漏水，有时是墙面被水泡坏，有时要谈租金，有时要帮忙跟 JMB 申请东西。
还得记得跟租客追租，听他们解释这个月为什么又迟了。这些事在我看来极度消耗人。
我说这些事给我增加精神压力，一点都不夸张。这也是我停止投资房产、想把手上的房产脱手且不再回头的主要原因。
真实案例：计算成本和预期回报
要展示评估房产投资时怎么把这些成本算进去，最好的方式是用真实案例。你会看到我在投资房产之前，具体怎么做一次快速的粗略计算。
这是最近一个中介推荐给我的房产，基本信息如下：
- 750 平方尺 condominium，售价 RM477,000
- 全额贷款最长 35 年，利率 4%，月供 RM2,112
- 免律师费和 SPA 费
- 过户费 RM9,800
- 维护费每平方尺 RM0.38
- 附近同类房产的租金约每月 RM1,800
- 基础装修配套 RM10,000
实际上 SPA 价格更高，但发展商给了 20% 的「折扣」，让买家可以按 SPA 价格的 80% 贷款买下房产。这是发展商常用的把戏，用来包装「零头期」房产。银行也心知肚明，折扣后的价格才是真正的售价。
坏处是某些合约费和律师费还是按 SPA 价格算，而不是折扣后的价格。好处是卖房时，产业盈利税（RPGT）按售价减 SPA 价格计算。但这些没有中介会告诉你。
先看毛租金收益率。假设因为是较新的单位，能租到更高的租金，每月 RM2,000 意味着一年 RM24,000 的租金，毛租金收益率大约是 5.03%。
扣除各项费用后的租金收益率
首先要算进没有租客时损失的租金收入。我通常会假设 10 年里有 12 个月没有租金收入。也就是在 10 年里，租客搬走后中介找新租客的空窗期，或者给租客的免租入住期，加起来按租金收入的 10% 损失计算，所以每年 RM24,000 变成 RM22,000。
然后加上其他经常性成本：维护费每平方尺 RM0.38，即每月 RM285 或每年 RM3,420；中介佣金按每年一个月算是 RM2,000；政府税务也是每年 RM2,000。这些费用加起来每年 RM7,420。付完这些费用，租金收入剩每年 RM14,580。
你可以看到这些费用轻而易举地把租金收益率压到 3.05%，而且这些数字我一点都没夸大，这就是我评估房产时一直在用的费用估算。别忘了，我甚至还没把损耗翻新的费用算进去。
你当然可以在估算里用更低的费用，但我认为宁可高估也不要低估，因为更高的费用估算能给你更多的容错空间。
每月现金流估算
我们要申请的房贷是 RM477,000，但记得银行要你买保险才批贷款。假设银行提供 2% 的 MRTA 并捆绑进贷款，那么贷款变成 RM486,540，35 年期，4% 利率，月供 RM2,154，即每年 RM25,848。
你的年租金收入是 RM14,580，所以每年会有 RM11,268 的负现金流，即每月 RM939。
接下来我们看看这笔房产投资的负现金流值不值，方法是看这些现金流和其他前期成本的机会成本。
和替代投资做比较
来看数字：在 10 年的时间跨度里表现如何。投资这套出租房产，前期成本是装修配套的 RM10,000 加过户费 RM9,800，之后每月还有租金覆盖不了的 RM939 供款。
我们看看同样的现金如果用低成本指数基金投进美股市场，会是什么表现。
这是美股市场 150 年历史回报的年化数据，简单起见，我们用 10% 来做比较。
带每月定投的复利计算器
替代投资在 10 年结束时会累积成 RM245,948 的投资组合。现在看看这对我们的房产意味着什么。
10 年结束时，我们还欠银行 RM407,228 的未偿还余额。这意味着房产投资要和指数基金投资打平，房产的卖价必须覆盖贷款余额并赚到同样的利润，也就是 RM653,176，如果算上标准的 3% 中介费，则是 RM672,771。
也就是说，房产需要大约 3.5% 的年复合增长率，才能追平替代投资的表现。
比较风险调整后的回报
我已经展示了我的计算方法，但还没告诉你这套房产到底值不值得投资。这完全取决于你自己对风险调整后回报的判断。
可惜的是，股市里我们可以用价格波动来代表风险，但房产市场的风险形式不同，量化和直接比较都复杂得多。
你认为房产投资的风险比一只分散的 S&P 指数基金更高还是更低？如果你认为更高，那就需要更高的回报才能达到同等的风险调整后回报。如果你认为更低，那房产投资回报低一些你也可以接受。
对我来说，投资单一房产的风险更高，尤其是这些：
- 集中风险
- 一个特定地点的一种特定房产
- 而 S&P 500 指数基金让我持有横跨不同行业和地区的 500 家公司，全市场指数基金更分散，超过 3,500 家公司
- 流动性风险
- 需要现金时，你没办法快速卖掉房产的一部分，而指数基金的份额在交易时段可以即时卖出
- 租客/空置风险
- 你的回报高度依赖找到并留住好租客
- 维护风险
- 突发的维修可以显著侵蚀回报，别忘了我们的 10 年比较里连损耗翻新费用都还没算
这意味着一项只能和指数基金回报打平的房产投资，对我来说是不够的。除非回报显著高于指数基金、足以补偿多承担的风险，否则我不会考虑。
还有一件事要考虑：马来西亚经济
你会发现，在美股指数基金和马来西亚房产投资的比较里，我还没把货币风险算进去。看看过去 10 年的 MYRUSD：
这张图以起点为 100 做指数化，显示我们的货币在过去 10 年贬值了 20.89%。如果你觉得这只是美国经济比谁都强，别忘了我前面展示的实际有效汇率（REER）画的是同一幅图景：
如果你觉得马来西亚经济只是最近 10 年弱，那看看更长的时间跨度：
事实上，如果把货币走弱也算进前面的比较里，马来西亚房产投资需要更高的预期回报，才能追平指数基金的表现。
写在最后
有人可能会想，为什么我评估马来西亚的每一个投资机会，都要拿美股平均回报做基准，还一直提马来西亚货币的贬值。
因为这个博客写的是我作为马来西亚人对个人理财的看法。但其实我是马来西亚人、新加坡人还是印尼人并不重要，管理个人财务的目的，是让自己和家人的生活变得更好。
而唯一负责任的做法，是在做财务规划时保持理性和逻辑，而不是情绪化和煽情。
我希望马来西亚经济更好吗？当然希望，而且我也在尽力出一份力，就是写这些个人理财的博客文章，帮助其他马来西亚同胞在财务上做出更明智的决定。
总之，希望这篇文章能帮到那些在「要不要投资马来西亚房产」之间挣扎的人。